Il fenomeno degli affitti brevi è in costante crescita, ma aumentano anche le controversie interne tra condomini, perché la coabitazione con gli ospiti dell’appartamento concesso in locazione turistica è spesso difficile.
Appellarsi al regolamento condominiale o alle decisioni dell’assemblea è possibile solo se sussiste una esplicita disposizione interna, contenente il divieto di compiere determinate attività durante una locazione breve. 

Turisti per caso: in aumento le liti condominiali a causa degli affitti brevi

Ogni condominio è un mondo a sé, un microcosmo il cui fragile equilibrio viene spesso alterato da liti in assemblea condominiale, che nascono soprattutto dalla mancata osservazione delle regole dettate dal buon senso. E la situazione si accentua nei palazzi del centro che, con l’incremento del fenomeno delle locazioni brevi, si trasformano sempre più di frequente in affittacamere per turisti.

Quando l’immobile concesso in locazione breve si trova all’interno di un condominio, infatti, non è raro che i residenti dell’edificio si mostrino insofferenti verso gli ospiti, lamentando disagi e, a volte, mostrandosi anche diffidenti sulla liceità delle attività svolte negli appartamenti turistici. Può succedere, ad esempio, che gli inquilini temporanei, non essendo dotati di chiave, pongano in essere atteggiamenti di disturbo, come il bussare a tutte le ore del giorno e della notte per accedere all’edificio o tengano comportamenti rumorosi e molesti. Altre lamentele si registrano quando l’appartamento viene affittato, per uso transitorio stagionale, ufficialmente ad un solo inquilino, ma poi nell’appartamento si trovano a soggiornare più persone, con la conseguente precarietà delle condizioni igieniche o con l’invasione di altre parti dell’edificio.

Stando alle ultime statistiche del SUNIA, il sindacato degli inquilini della CGIL, nei condomìni italiani cresce la tendenza ad accendere controversie derivanti dalla situazione di difficoltà che gli inquilini vivono nel cohusing con i turisti. E non è raro che, oltre alle liti in assemblea condominiale, le lamentele sfocino in vere e proprie vertenze in sede civile. Per valutare il caso concreto e conoscerne la regolamentazione, secondo le norme di diritto condominiale, è possibile contattare Consulenza Legale Italia, sia presso gli studi fisici di Padova e Milano, sia visitando il sito web e compilando il modulo predisposto per richiedere una consulenza giuridica personalizzata. 

La disciplina delle locazioni di appartamenti turistici in Italia

Nel settore del turismo, il contratto di locazione breve è uno strumento formidabile, riferibile ai target più diversi dal punto di vista economico, sociale, di età e di provenienza geografica. Il mondo degli affitti immobiliari del nostro Paese ha promosso il fenomeno delle locazioni turistiche come una delle novità più di rilievo, in crescita grazie ai vantaggi economici bipartisan conseguiti sia dai proprietari che dagli inquilini.

Ma il proprietario di una casa in condominio che vuole affittare la propria abitazione con contratto di locazione breve, deve chiedere il permesso agli altri condomini?

L’art 4 della Legge n. 96/2017 disciplina la tipologia contrattuale degli affitti brevi limitatamente agli immobili ad uso residenziale; sostanzialmente si tratta di un sistema agile, simile al car sharing, che permette al proprietario di casa di affittare l’intero appartamento, o parte di esso, in cambio di un compenso, senza incontrare particolari problematiche fiscali o amministrative. In linea di principio, l’affitto per brevi periodi di un appartamento o di una camera rispetta le disposizioni di legge secondo cui la locazione è legittima qualora non produca un mutamento di destinazione dell’immobile. E poiché la legge non specifica quale debba essere la destinazione che il proprietario assegna al suo immobile, l’utilizzo della proprietà incontra necessariamente i limiti interni del regolamento condominiale.

In base a queste considerazioni, dunque, parrebbe legittimo che un condomino conceda in locazione turistica l’appartamento di sua proprietà senza dover chiedere l’autorizzazione dell’assemblea a meno che, nel regolamento condominiale non sia contenuto un divieto in tal senso che deve essere espresso, chiaro ed esplicito e approvato all’unanimità dai condomini. 

La responsabilità dei comportamenti dannosi nell’affitto breve

Dalla combinazione delle norme di legge (in particolare, l’art 844 Cod. civ.) con le disposizioni del regolamento interno al singolo condominio, si può dedurre che qualunque utilizzo di un’unità immobiliare incontra il limite delle attività che possono risultare moleste per la comunità che convive nell’edificio.

Perché ci si possa appellare a queste disposizioni, è necessario, dunque, non solo che i comportamenti degli inquilini in locazione turistica oltrepassino i limiti della normale tollerabilità, ma anche che tali comportamenti risultino espressamente vietati dal regolamento condominiale. Di conseguenza, il condominio potrà rivolgersi direttamente al locatario per far cessare i comportamenti dannosi, ma responsabile in via primaria rimane il proprietario dell’appartamento in affitto turistico, tenuto a controllare che l’operato del suo inquilino non violi le norme di legge o i divieti imposti dal regolamento condominiale.